“Un pueblo que no conoce su historia está condenado a repetirla”
Esta frase me hace recordar el sismo ocurrido el 19 de septiembre 2017 (19S17) de magnitud 7.1 con epicentro entre Hidalgo y Morelos, a tan sólo 120 km al sur de la ciudad, sintiéndose de forma violenta al sur de la CDMX.
Y me hizo acordar de este evento precisamente por la explosión ocurrida el pasado lunes 16 de agosto 2021 en uno de los departamentos ubicados en el condominio ubicado en Eje 3 Avenida Coyoacán 1909, el cual dejó a 25 persona heridas, desafortunadamente un fallecido y cuantiosos daños a varios de los 63 departamentos que hay en dicho condominio, ya que cualquier de nosotros que llevamos años en el sector asegurador, lo primero que nos preguntamos es ¿tendrá seguro privado contra daños?
En su momento, el gobierno de la CDMX reportó que hubo un total de 7,617 inmuebles dañados, de los cuales el 5 por ciento correspondieron a daños en edificios multifamiliares y el 95 por ciento a casas unifamiliares; los gastos que se asignaron para la reconstrucción de 370 edificios multifamiliares y 7,144 casas unifamiliares fue por 2,570 millones de pesos, lo que da un costo promedio de 337,440 pesos para reconstrucción o rehabilitación de edificio o casa unifamiliar.
Cuando ocurre un evento de esta naturaleza, los medios de comunicación lo primero que tratan de averiguar es si los departamentos y/o edificios contaban un seguro contra daños.
Desde hace muchos años, uno de los grandes retos que tiene el sector asegurador es el aseguramiento de las viviendas y edificios en México, en base con el último reporte de la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS), la penetración del seguro de Vivienda en México ronda un 6.25 por ciento en cuanto al seguro de Daños para vivienda contratado de manera individual, pero para el caso del seguro de Daños ligado a un crédito hipotecario la penetración está en un 20.25 por ciento, es decir, 9.3 millones de viviendas en México cuentan con un seguro contra daños.
En el Censo de población 2020, el INEGI reportó que hay aproximadamente 35.2 millones de viviendas, siendo los estados que cuentan con el mayor número de viviendas (en millones): Estado de México 4.569, CDMX 2.757, Veracruz 2.391 y Jalisco 2.332. De acuerdo con el último reporte de la Canadevi (Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda) en la CDMX menos del 35 por ciento de los inmuebles construidos como viviendas son de uno o dos pisos y el 65 por ciento son edificios de dos o más pisos. En las zonas urbanas de México se concentra el 70 por ciento de los 35.2 millones de viviendas habitadas, debido al fácil acceso a las zonas de trabajo y espacios recreativos.
Si la mayoría de los habitantes en la CDMX viven en departamentos que están en edificios o condominios verticales, resulta primordial que se cuenta con un seguro contra daños ocasionados por incendios, terremotos, inundaciones, entre otros; Con base en el artículo 9 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmueble para la CDMX se estipula que para poder constituir el Régimen de Propiedad en Condominio, se hará constar en escritura pública la manifestación de voluntad del propietario o propietarios del inmueble, de constituir el régimen de propiedad en condominio y además, en base con lo estipulado en el inciso VIII se obliga a los condóminos a contratar una póliza de seguro contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos, previo
Es decir, que cualquier condominio vertical que esté habitado debe de contar con un administrador y asamblea condominal, y realizar el registro del régimen de propiedad de condominio ante notario público y registrarlo en la Procuraduría Social de la CDMX, pero para poder registrarse es OBLIGATORIO contratar una póliza de seguro de daños que cubra las áreas comunes e indivisos contra daños por los eventos mencionados en el artículo 9 numeral 8 de la ley condominal de la CDMX.
Después del sismo ocurrido el 19S17, se pudo comprobar que desafortunadamente la obligatoriedad de la contratación de la póliza de seguros contra daños se queda solo para el registro del régimen condominal, es decir, un mero requisito para cumplir con el trámite; debido a eso, muchos de los edificios derrumbados o dañados en el 19S17 tuvieron problemas para poder reforzar o reconstruir el edificio, al no contar con un seguro de daños para el condominio o edificio, se volvió un tema económico y financiero entre los habitantes de los edificios derrumbados, y en el caso de los edificios que no se cayeron pero tuvieron daños severos, otro factor importante fue que hubo diferentes dictámenes emitidos por los Directores Responsables de Obra (DRO´s), contratados por los inquilinos, enviados por las autoridades de la CDMX y los que asignaron las aseguradoras.
En la CDMX no sólo afectan los sismos y las inundaciones, también están las explosiones e incendios, con base a los datos del gobierno de la Ciudad de México revelan que, entre 2019 y 2024, se registraron un total de 29,247 incendios en la CDMX. Esto equivale a un promedio de 417 incendios por mes y 14 al día.
- Casa Habitación: Aproximadamente el 53 por ciento de estos siniestros ocurren en casas habitación, lo que incluye departamentos.
- Causas Principales: Las causas más comunes de incendios en casa habitación son los cortocircuitos (53 por ciento), seguidos por fugas de gas, descuidos humanos (como dejar velas encendidas o cigarros mal apagados) y el uso inadecuado de materiales inflamables.
- Temporada Invernal: Hay un aumento significativo de incendios durante la temporada invernal (diciembre y enero).
En cuanto al tema de las explosiones, a pesar que son menos frecuentes, cuándo ocurren llegan a ocasionar daños severos en el lugar dónde ocurren y a sus alrededores, de acuerdo a datos proporcionados por Protección Civil del Gobierno de la CDMX, es muy difícil proporcionar un número exacto y un listado exhaustivo de todas las explosiones en edificios y departamentos que han ocurrido en los últimos años, sin embargo, una de las principales causas de dichas explosiones son ocasionadas por fugas de gas, de las cuales se tienen reportes recientes en las que se indican que cada 50 minutos hay al menos una fuga en negocios y casas, lo que subraya el riesgo constante de explosiones por esta causa.
Algunos casos de explosiones significativas ocurridas en la CDMX en los últimos años han sido las siguientes:
2025
- 15 de mayo de 2025: Explosión en casa en la alcaldía Álvaro Obregón.
- 14 de abril de 2025: Explosión en unidad habitacional en la alcaldía Iztacalco.
- 31 de enero de 2025: Explosión en edificio de la Colonia Condesa, Alcaldía Cuauhtémoc.
2024
- 16 de abril de 2024: Explosión en Tlalpan. Una explosión por acumulación de gas en una vivienda de la alcaldía Tlalpan dejó al menos cinco personas lesionadas y el colapso parcial del primer piso.
- 21 de septiembre de 2024: Explosión en Coyoacán. Una explosión por acumulación de gas en una vivienda de la colonia Los Reyes, en la alcaldía Coyoacán, dejó un saldo de 12 heridos y daños en 7 inmuebles.
2023
- 22 de diciembre de 2023: Explosión en la Colonia del Valle, Alcaldía Benito Juárez.
- Septiembre de 2023 (fecha exacta variable): Explosión en la Colonia Portales Norte, Alcaldía Benito Juárez.
- 20 de septiembre de 2023 (referencia a incidente de 2021): Explosión en Av. Coyoacán, Alcaldía Benito Juárez.
2022
- 2 de julio de 2022: Explosión en la Colonia Centro, Alcaldía Cuauhtémoc.
- 21 de junio de 2022: Explosión en la Colonia Moderna, Alcaldía Benito Juárez.
- 18 de abril de 2022: Explosión en la Colonia Narvarte, Alcaldía Benito Juárez.
2021
- 16 de agosto de 2021: Explosión en Avenida Coyoacán 1909.
- 13 de noviembre de 2021: Explosión en la Colonia Pensil Norte, Alcaldía Miguel Hidalgo.
En el caso de la explosión del departamento del edificio ubicado en Eje 3 Avenida Coyoacán 1909, ocurrida el lunes 17 de agosto, con base en la información consultada en el Sistema Abierto de Información Geográfica CDMX (SAIGCDMX), el condominio contaba con 63 departamentos distribuidos en tres edificios, el año de construcción del conjunto condominal es del 2014, la superficie del terreno tiene 1,887 m2 y 9,586 m2 de superficie de construcción; La superficie de terreno de los departamentos van desde 18 m2 hasta 67 m2, la construcción de cada departamento va desde 98 m2 hasta 232 m2.
Con base en la información publicada en el SAIGCDMX, el valor de suelo promedio del terreno varía entre $240 mil y $350 mil, en cuanto al costo del catastro, cada uno de los 63 departamentos cuesta $11,805 y el valor del suelo varía entre $207 mil y $785 mil.
Un tema muy importante, es los casos que pueden surgir cuando NO se tiene asegurado todo el edificio, se pueden presentar diferentes escenarios cuando ocurre un siniestro:
- TODOS los condóminos tienen un seguro individual de su propiedad contratado con diversas aseguradoras, es decir, cada dueño tendría que iniciar ante su aseguradora el proceso de reclamación del siniestro por su parte asegurada y es muy difícil y complicado conjuntar los esfuerzos para lograr una solución única en beneficio de todos los condóminos,
- ALGUNOS condóminos tienen un seguro individual contratado con diversas aseguradoras, es decir, cada asegurado iniciará la reclamación del siniestro ante su aseguradora quien le responderá de acuerdo con las condiciones de la póliza contratada por su departamento asegurado, sin embargo, si el resto de los departamentos no están asegurados y el edificio está inhabitable, aunque la Aseguradora nos haya respondido favorablemente no podremos volver a ocupar nuestra vivienda, y
- ALGUNOS condóminos tienen un seguro de daños ligado a un crédito hipotecario, en este caso se debe verificar como está asegurada la vivienda, ya que algunos seguros solo cubren el saldo insoluto del crédito, conforme pasa el tiempo la suma asegurada es menor y el beneficiario es el otorgante del crédito, como un banco o una SOFOM. En este caso la Aseguradora pagará directamente al acreedor y no al propietario del bien.
El seguro condominal está diseñado para proteger los bienes compartidos, entre las personas que habitan en el condominio, de los daños que pueden llegar a ocasionar los residentes o causas externas como fenómenos naturales, incendios, entre otros.
Dependiendo de las condiciones de cada aseguradora que ofrece estos seguros podemos encontrar en el mercado asegurador productos con características que cuentan con sumas aseguradas desde 250,000 pesos hasta 50,000,000 de pesos, se puede asegurar áreas comunes desde 20m2, y opción a elegir la protección ante riesgos catastróficos para los bienes compartidos.
Las coberturas más comunes que incluyen estos seguros son: incendio edificio y contenidos, responsabilidad civil general y cruzada, terremoto y erupción volcánica, riesgos hidrometeorológicos, y de forma adicional se puede contratar calderas, rotura de maquinaria, dinero y valores entre otros.
Costo de inversión para asegurar un condominio y los departamentos.
En el caso del condominio en el cual un departamento hizo explosión a causa de la acumulación de gas, el pasado 16 de agosto de 2021, el costo total del valor del suelo es de 744,000 pesos y el costo de la construcción 22 millones de pesos, con base en lo publicado por el Sistema Abierto de Información Geográfica CDMX (SAIGCDMX). Si en el sismo del 19S17 el valor promedio de reconstrucción por cada edificio fue de 337,440 pesos, es claro que con este monto no se podría reconstruir el condominio con tres edificios y 63 departamentos.
El costo aproximado de un seguro de condominios áreas comunes es de 33,000 pesos, cubriendo Todo Riesgo en Edificio (SA 50 millones de pesos), Todo Riesgo Contenidos (SA 125,000 pesos), Responsabilidad Civil Actividades e Inmuebles (SA 50 millones de pesos) y remoción de escombros (SA 5,000 pesos) y sólo aplica deducible en la cobertura de Responsabilidad Civil de 15 por ciento sobre la reclamación.
Lo ideal es asegurar TODO el condominio junto con los departamentos y sus contenidos, sin embargo, si optáramos por asegurar de manera individual cada departamento, el costo aproximado anual del seguro de Hogar va desde:
- 10,830 pesos con una suma asegurada de 2,580,000 de pesos para un departamento con 98m2 de construcción,
- 15,932 pesos con una suma asegurada de 3,960,000 de pesos para un departamento con 150m2 de construcción,
- Hasta 23,870 pesos con una suma asegurada de 6,120,000 para un departamento con 232m2 de construcción.
Considerando que en el condominio hay 63 departamentos de diferentes metros cuadrados de construcción, podemos sacar un promedio aproximado de inversión total del aseguramiento de todos los departamentos, suponemos entonces que hay 21 departamentos que pagarían una prima de 10,830 pesos, los siguientes 21 pagarían una prima de 15,932 pesos y los restantes 21 invertirían un monto de 23,870 pesos, entonces el costo aproximado de inversión para que cada departamento este asegurado de manera individual sería de 1,290,702 pesos, con esto se estaría protegiendo una valor aproximado de 266,000,000 de pesos.
Por supuesto que son números estimados, pero nos dan una gran idea de cuanto es la inversión para asegurar los departamentos; Faltaría conocer los deducibles y coaseguros de cada cobertura, el deducible en la CDMX para el seguro de vivienda en incendio no aplica, en terremoto al ser una zona de mediano riesgo el deducible es de 2 por ciento sobre Suma Asegurada y el Coaseguro del 10 por ciento sobre la pérdida, sin embargo, actualmente hay seguros de hogar que en una pérdida total no aplican deducible ni coaseguro, lo que implica que el pago de la indemnización es al 100 por ciento.
Con este tipo de ejercicio se demuestra y es claro el beneficio que general a las personas dueñas de una vivienda o departamento el contar con un seguro contra daños, ya sea para condominio de áreas comunes o el de casa habitación.
La inversión que se realiza en la contratación de un seguro tiene un factor de rendimiento cuando ocurren daños al patrimonio, en este caso al condominio y/o vivienda.
Se dice “más vale contratarlo y no usarlo, que necesitarlos y no tenerlo”, sin embargo, estoy convencido que el seguro de condominios y hogar se puede utilizar sin la necesidad de tener una catástrofe en nuestro hogar, existen coberturas adicionales de asistencia y actualmente de mascotas, que podemos usar en cualquier momento.
Algunas aseguradoras cuentan con cotizadores en línea, es decir en plataformas en internet, pero este tipo de seguro es primordial que se contraten a través de un agente de seguros, ya que implica hacer una correcta gestión de los riesgos.